Real Estate Investment Trust - REIT / Công Ty Tín Thác Đầu Tư Bất Động Sản
Về bản chất, REIT là doanh nghiệp được thiết lập để chuyên về đầu tư (sở hữu) một hoặc một số BĐS. Đa phần các BĐS này đã đi vào hoạt động và đang tạo ra thu nhập tương đối cố định. Một số REIT cũng tự phát triển dự án cho danh mục của mình. REIT có thể bán và mua các dự án BĐS để cơ cấu lại danh mục đầu tư. Các BĐS bao gồm căn hộ, trung tâm thương mại, khách sạn, resort, văn phòng cho thuê, kho bãi, khu công nghiệp... Thu nhập của REIT đa phần từ thu nhập của danh mục BĐS mà nó đang sở hữu và khai thác (tối thiểu 75%, thường thì trên 90%). REIT cũng phân phối đa phần thu nhập của mình cho các cổ đông (thường khoảng 90%) theo hình thức chia cổ tức. REIT cũng có thể phân phối cổ tức nhiều hơn lợi nhuận chịu thuế. REIT bắt buộc phải chia cổ tức cho các NĐT nếu REIT có lãi. Do vậy, lợi tức từ đầu tư ở các REIT tương đối ổn định. REIT có mức độ rủi ro thấp hơn cổ phiếu của các công ty chỉ chuyên về đầu tư phát triển các BĐS mới. Nhưng REIT rủi ro hơn các hình thức đầu tư có thu nhập ổn định như trái phiếu hoặc tiền gửi ngân hàng. Các rủi ro này đến từ rủi ro thị trường, mà các tài sản BĐS của REIT đang hoạt động. Cũng giống như doanh nghiệp, REIT có thể niêm yết, giao dịch OTC hoặc chỉ là REIT tư nhân. Do REIT là công cụ thông thường được thiết kế chuyên sở hữu và khai thác BĐS, nên các đặc tính về thu nhập và rủi ro là tương đối rõ ràng, minh bạch hơn so với các công ty chuyên kinh doanh và phát triển các dự án BĐS. Như vậy, REIT giúp cho các NĐT phát triển dự án một phương thức thoát vốn đầu tư, sau khi đã đầu tư và phát triển dự án, bảo đảm dự án đi vào hoạt động và tạo doanh thu. Và như thế sẽ giảm áp lực về nguồn vốn dài hạn từ hệ thống tín dụng rót cho các dự án. Đối với các NĐT, đây là công cụ mà họ, với số vốn ít, có thể trực tiếp đầu tư sở hữu (một phần tỷ lệ tương ứng) một số dự án BĐS có quy mô lớn hoặc cực lớn. Cổ phần của REIT có thể được chuyển nhượng ở thị trường chứng khoán. Yếu tố này cung cấp tính thanh khoản cho tiền vốn đầu tư vào BĐS. NĐT nhỏ lẻ lại có thể phân tán rủi ro khi đầu tư vào các REIT khác nhau với những đặc tính rủi ro khác nhau. Đây là điều mà họ khó có thể làm được ở thời điểm hiện tại. Khái niệm về REIT ở Việt Nam còn khá mới mẻ. Hiện tại có một vài công ty được thiết kế theo mô hình REIT nhưng chưa phổ biến. Để phát triển mô hình REIT, chúng ta cần sự nỗ lực tích cực từ nhiều thành phần của thị trường. Trong đó bao gồm các NĐT, các nhà phát triển BĐS, nhà quản lý BĐS chuyên nghiệp, chính quyền các cấp, cơ quan thuế... Mặc dù là công ty, nhưng REIT không thể chỉ đơn thuần được điều chỉnh bởi Luật Doanh nghiệp, do vậy REIT cần được hình thành trong một hành lang pháp lý riêng có điều chỉnh bởi Luật Doanh nghiệp (giống như các công ty chứng khoán, công ty quản lý quỹ... hiện nay).
Real Estate / Bất Động Sản
Real Estate là một thuật ngữ dùng trong luật bao gồm đất đai và bất cứ thứ gì "gắn" trên mảnh đất đó, như nhà cửa. Thuật ngữ Real estate (hay còn gọi là immovable property) thường được coi là đồng nghĩa với Real Property (đôi khi được gọi là realty), và đối nghĩa với tài sản cá nhân (personnal property) hoặc động sản. Tuy nhiên, đối với thuật ngữ kĩ thuật, có người phân biệt Real estate (đất đai và những thứ gắn liền với nó), và Real property (liên quan đến quyền chủ sở hữu của bất động sản).
Real Effective Exchange Rate – REER / Tỷ Giá Hiệu Quả Thực
Real Effective Exchange Rate – REER là mức giá trị trung bình theo tỷ trọng của đồng tiền một quốc gia trong mối quan hệ với một chỉ số hoặc rổ tiền tệ của các đồng tiền khác đã được điều chỉnh theo ảnh hưởng củalạm phát. Mức tỷ trọng được xác định dựa trên so sánh quan hệ giữa cán cân thương mạicủa các quốc gia có quan hệ thương mại với nhau trong một khoảng thời gian xác định. Khoảng thời gian này thường là khoảng thời gian chúng ta dùng xác định giá trị đồng tiền một quốc gia so với các quốc gia khác trong cùng chỉ số. Đây là tỷ giá hối đoái được sử dụng để quyết định xem giá trị đồng tiền một quốc gia như thế nào so với các đồng tiền khác có liên quan (và cũng đã được điều chỉnh theo lạm phát). Tất cả đồng tiền trong chỉ số được nói tới phần lớn là các đồng tiền đang được giao dịch ngày nay như : Đô la Mỹ, Yên Nhật, Euro… Đây cũng đồn thời là giá trị cho thấy một người tiêu dùng cá nhân sẽ trả cho hàng hóa nhập khẩu với mức giá người tiêu dùng là bao nhiêu. Gía này bao gồm tất cả các khoảnthuế và chi phí giao dịch liên quan đến loại hàng hóa nhập khẩu đó.
Real Business-Cycle Theory / Lý Thuyết Chu Kỳ Kinh Tế Thực
Đây là thuật ngữ chỉ lý thuyết, sự phát triển vào đầu thập niên 80, với nội dung cho rằng các cú sốc về năng suất là nguyên nhân gây ra các dao động kinh tế. Chẳng hạn, nếu năng suất giảm thì suất sinh lợi hiện tại sẽ giảm và do vậy, người lao động và doanh nghiệp sẽ làm việc ít đi và sử dụng thời gian nhàn rỗi nhiều hơn.
Real Balance Effect / Hiệu Ứng Số Dư Tiền
Cụm thuật ngữ này thường được sử dụng để mô tả trường hợp khi cầu đối với hàng hoá thay đổi do có sự thay đổi số dư tiền thực tế.
Real Balance / Tổng Lượng Tiền Thực
Real Balance - tức Tổng lượng tiền thực (hoặc Cân bằng thực, Số dư thực). Theo công thức, Tổng lượng tiền thực = M/P, trong đó M là tổng lượng tiền trong nền kinh tế, P là mức giá tổng quát.
Reading Financial Futures' Indexes / Đọc Các Bảng Thông Số Futures Tài Chính
Chi tiết của các giao dịch futures tài chính thường được thông báo hàng ngày. Giá trị của một hợp đồng chỉ số được tính toán không giống như các hợp đồng futureskhác. Điều này là bởi vì một chỉ số là sự chuyển đổi hai bước từ một hàng hoá. Thay vì tính bao nhiêu đô la trên một Yên hay bao nhiêu hạt đậu trên một đô la, các chỉ số được tính bằng cách nhân một số lượng tiền đô-la cố định với giá trị hiện hành của chỉ số. Ví dụ, một hợp đồng DJIA được tính là 10$ nhân với giá trị hiện hành của nó. Mặt khác, nếu bạn nhận giao hàng cho hợp đồng DJIA tháng 3 với giá đã ấn định, hợp đồng này sẽ trị giá 95.750$, hay bằng 10$ nhân với 9575 (giá ấn định). Hợp đồng futures lãi suất cũng khác với các loại hợp đồng khác ở một mức nào đó. Giá trị của hợp đồng này được tính theo điểm phần trăm, hay trong trường hợp lãi suất của trái phiếu Anh hoặc trái phiếu Mỹ người ta ghi là 32 điểm tương đương 100%, thì thang điểm này tương ứng với phương pháp tính các biến động về giá trị của chính các trái phiếu đó (xem phần Trái phiếu -- Trái phiếu Kho bạc Mỹ ngắn hạn, trung hạn và dài hạn). Đối với trái phiếu trung hạn và tín phiếu Kho bạc Mỹ và cả đối với eurodollars, các bảng thông số thường báo cáo các lợi suất hiện hành thay vì báo cáo giá cao nhất và thấp nhất trong suốt thời hạn của chứng từ tài chính đó.
Reaction Functions / Các Hàm Phản Ứng
Giúp cho doanh nghiệp xác định giá trị tối ưu cho một biến số lựa chọn khi biết được giá trị này của các hãng cạnh tranh.
Rawlsian Justice / Bằng Đẳng Rawls
Một cách tiếp cận vấn đề của một xã hội bình đẳng, và đặc biệt là BÌNH ĐẲNG PHÂN PHỐI được phát triển bởi nhà triết học John Rawls ở đại học Harvard, ông lập luận rằng bình đẳng xã hội là xã hội mà trong đó có thể lựa chọn nếu họ bị chi phối hoàn toàn bởi quyền lợi cá nhân.
Raw Materials / Nguyên Liệu Thô
Nguyên vật liệu hoặc những thứ được sử dụng trong ngành sản xuất cơ bản hoặc để sản xuất ra một sản phẩm nào đó. Các nguyên liệu thô thường là các nguồn tài nguyên thiên nhiên như dầu mỏ, sắt và gỗ. Trước khi được sử dụng trong quá trình sản xuất, các nguyên liệu thô thường được xử lí để có thể được sử dụng trong nhiều quá trình. Các nguyên liệu thô thường được coi là hàng hóa vật tư sản xuất, những hàng hóa này thường được mua và bán trên các sàn giao dịch hàng hóa trên toàn thế giới. Nguyên liệu thô thường được bán trên các thị trường nhân tố sản xuất, bởi vì nguyên liệu thô là các nhân tố để sản xuất cùng với lao động và vốn. Các nguyên liệu thô cực kì quan trọng đối với quá trình sản xuất đến mức một nền kinh tế quốc gia có thể được quyết định bởi số lượng các nguồn tài nguyên thiên nhiên mà quốc gia đó có. Một đất nước có các nguồn lực tự nhiện dồi dào không cần phải nhập khẩu nguyên liệu thô, và còn có cơ hội để xuất khẩu nguyên liệu thô đến các quốc gia khác. Tuy nhiên trên thế giới có các nền kinh tế nghèo về nguồn tài nguyên thiên nhiên (như Nhật Bản) nhưng vẫn có sức mạnh kinh tế rất lớn. Trong khi đó một số nước rất giàu có về nguồn tài nguyên thiên nhiên (ví dụ dầu mỏ ở Iran) tuy nhiên kinh tế của các nước đó chưa hẳn là mạnh. Ở Việt Nam, nguồn tài nguyên thiên nhiên đa dạng về chủng loại, nhưng số lượng mỗi loại không lớn, chính vì vậy việc bảo vệ và khai thác hiệu quả nguồn tài nguyên thiên nhiên một cách hợp lí, bền vững là rất cần thiết.
Rationing / Chia Khẩu Phần
Bất cứ phương pháp nào phân bổ một sản phẩm hoặc dịch vụ khan hiếm khác với cách dùng của cơ chế giá.
Rationality / Tính Duy Lý
Hành vi của một tác nhân kinh tế (người tiêu dùng, chính phủ …) nhất quán với một loạt các quy tắc chi phối các sở thích.
Rational Lags / Trễ Hữu Tỷ; Trễ Hợp Lý
Một công thức TRỄ PHÂN PHỐI trong đó, các giá trị kế tiếp của một biến số đã bị trễ được xác định bằng tỷ lệ của hai mô hình trễ đa thức.
Rational Expectations / Kỳ Vọng Duy Lý
Đó là sự áp dụng phần chủ yếu của hành vi duy lý tối đa hoá vào việc thu thập và xử lý thông tin cho mục đích tạo nên một quan điểm về tương lai.
Rates / Thuế Địa Ốc
Một hứ thuế dựa trên giá trị có thể bị đánh thuế của đất đai và nhà ở, đã được thay thế bằng phí cộng đồng vào cuối những năm 80 ở Anh. Khi áp dụng PHÍ CỘNG ĐỒNG cho cá nhân thì một thuế kinh doanh đồng nhất được áp dụng cho mọi doanh nghiệp. Trong khi mà trước đó mức thuế tính theo đồng bảng do các doanh nghiệp đã trả thay đổi tuỳ theo từng chính quyền địa phương thì loại thuế đồng nhất có nghĩa là mọi doanh nghiệp ở trong nước sẽ thanh toán cùng mức thuế tính theo đồng bảng, mặc dù hiện nay có sự thay đổi giữa Scotland, Anh và Xứ Wales.
Rate Support Grant / Trợ Cấp Nâng Đỡ Mức Thuế
Một cơ chế chuyển vốn từ chính phủ trung ương cho các chính quyền địa phương ở Anh. Ngày nay sự trợ cấp giữa các chính quyền này tạo nên nguồn thu nhập chủ yếu của các chính quyền địa phương ở Anh. Số lượng trợ cấp dành cho một chính quyền địa phương được tính dựa trên ba yếu tố chính: 1. Yếu tố nguồn lực cung cấp thu nhập bổ sung cho những chính quyền địa phương nào mà ở đó một penny thêm vào thuế địa ốc cho một thu nhập theo đầu người thấp hơn một tiêu chuẩn quốc gia nào đó. Do đó, nếu tiêu chuẩn cho một đồng penny trả thêm cho thuế địa ốc là x bảng và sự gia tăng môt penny trong thuế địa ốc tại một chính quyền địa phương nào đó ít hơn, chẳng hạn là y bảng, thì yếu tố tài nguyên cung cho chính quyền đại phương là (x-y) bảng cho mỗi penny về thuế đại ốc đã thu. Theo cách này, trợ cấp nâng đỡ thuế địa ốc hoạt động như một trợ cấp để san bằng, mặc dù nó không thực hiện được sự công bằng trọn vẹn bởi vì các quỹ đã không được rút đi từ các khu vực mà mỗi penny về thuế địa ốc cho thu nhập cao hơn tiêu chuẩn quốc gia. 2. Yếu tố nhu cầu nhằm đáp ứng các chi phí đặc biệt đối với các chính quyền địa phương do một số yếu tố, chẳng hạn như cơ cấu độ tuổi của dân số hoặc bản chất vật chất của khu vực. Điều này được tính trên cơ sở sự phân tích các hình thái chi tiêu trước đây và do đó có nguy cơ bị tác động bởi các tiêu chuẩn dịch vụ hoặc mức độ hiệu suất của các chính quyền địa phương hơn là bởi các nhu cầu thực tế. 3. Phần còn lại của trợ cấp được cung cấp tỷ lệ với số dân ở địa phương. Trợ cấp nâng đỡ thuế địa ốc có thể được chi tiêu theo bất cứ cách nào mà chính quyền lựa chọn. Do đó, nó là một trợ cấp chung. Cho đến nay số tiền thực tế trả cho một chính quyền địa phương theo yếu tố nguồn lực được xác định bằng thuế địa ốc do chính quyền đó thu được, cho nên trợ cấp này một phần được coi là trợ cấp phù hợp. Trợ cấp nâng đỡ thuế địa ốc dần dần đã thay thế cho nhiều loại trợ cấp đã đươc cung cấp cho các chính quyền địa phương vì các dịch vụ đặc biệt.
Rate Support Grant / Trợ Cấp Nâng Mức Thuế
Một cơ chế để chuyển vốn từ chính phủ trung ương cho các chính quyền địa phương ở Anh. Ngày nay sự trợ cấp cho các chính quyền này tạo nên nguồn thu nhập chủ yếu của các chính quyền địa phương ở Anh.
Rate Of Return / Lợi Suất
Lợi suất là % chênh lệch giữa thu nhập từ chứng khoán có được sau một khoảng thời gian ( thường là một năm ) và khoản vốn đầu tư ban đầu. Lợi suất của chứng khoán bắt nguồn từ hai nguồn thu nhập là: Lãi định kỳ ( cổ tức, trái tức ) Lãi vốn ( Chênh lệch giữa giá bán và giá mu, là phần chủ yếu trong lợi suất ) . Tỷ lệ lợi suất từ cổ phiếu được tính theo công thức: R = D1 / Po + ( P1 - Po ) / Po Trong đó R: là tỷ lệ lợi suất D1: Cổ tức được trả từ cổ phiếu P1: Giá bán Po: Giá mua Ví dụ: Một nhà đầu tư mua cổ phiếu công ty A với giá mua 100 $ / cp. Cuối năm giá cp này tăng lên 150$ / cp và trong năm đó công ty A trả cổ tức là 1,46 $ / cp. Tính lợi suất cổ phiếu A: R = 1 / 100 + ( 150 - 100 ) / 100 = 0,51 hay 51 %
Rate Capping / Hạn Chế Tỷ Lệ Chi Tiêu
Một thủ tục mà Bộ trưởng Môi trường của Anh dùng để hạn chế tỷ lệ gia tăng chi tiêu của nhà chức trách địa phương. Thủ tục này được coi như biện pháp thay thế cho các phương pháp truyền thống để kiểm soát sự chi tiêu của chính quyền địa phương chẳng hạn như việc điều hành TỶ LỆ HỖ TRỢ BẰNG TRỢ CẤP.
Một thủ tục mà Bộ trưởng Môi trường của Anh dùng để hạn chế tỷ lệ gia tăng chi tiêu của nhà chức trách địa phương. Thủ tục này được coi như biện pháp thay thế cho các phương pháp truyền thống để kiểm soát sự chi tiêu của chính quyền địa phương chẳng hạn như việc điều hành TỶ LỆ HỖ TRỢ BẰNG TRỢ CẤP.
Rank-Tournament Compensation Rule / Quy Tắc Đền Bù Theo Xếp Hạng Thi Đua
Một quy tắc theo đó việc người chủ thanh toán cho nhân viên phụ thuộc vào thứ hạng của nhân viên đó trong cuộc ganh đua.
Một quy tắc theo đó việc người chủ thanh toán cho nhân viên phụ thuộc vào thứ hạng của nhân viên đó trong cuộc ganh đua.
